E81.新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问

🎤本期嘉宾：

Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人

⏯️本期简介：

常驻嘉宾nick返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。

此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。

本期节目我最喜欢的一段是Nick安利的「投资灵魂四问」，强烈推荐给大家！

给nick参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」

⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。

🎯时间轴：

01:16聊聊新疆踩盘见闻

• 本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外
• 新疆高租息资产很多，300 万房子，1万2 月租
• 打破了很多偏见
• 乌鲁木齐成交量堪比深圳
• 豪宅的“另类”用法—接待
• 房地产未产能过剩的环境里，公寓、写字楼紧缺

14:01成都踩盘见闻

• 以天府新区为圆心的下跌
• 成都高租息老破小正在被快速消化
• 老城改造、烟火气、精细化运营
• 从成长思路 ➡️ 现金流回收思路
• 租息覆盖月供成本

22:38Nick仍然忠诚于「强趋势」的框架——不是因为高租息而关注，而只是这轮高租息类资产的趋势更强，所以关注。

25:20再聊趋势投资

• 对强趋势忠诚，很多趋势都是假的，经常错，但把把都压，总能压到真的
• 一种是长期呆在市场里等待雷击时刻，一种是只要乌云汇聚，就买票进场

28:02老破小还能期待什么故事？继续编

30:32筹码分布，低共识+强趋势+筹码集中⭐️

33:41新政之后，四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态

36:25凉→平→温→热→沸

何时介入趋势？本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。

40:30监测>识别>分类>归因>预测⭐️

44:11我很清楚自己是个韭菜，也欣然接受这点，所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法，我是我。

47:17舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言⭐️

49:05房贷利率与房价走势，周期决定政策⭐️

53:11🚩投资（机）的灵魂四问⭐️

1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急？

• a.非常紧急，一天都不能等
• b.紧急
• c.不紧急
• d.有点没底
• e.内心慌得一批

a-2, b-1, c+0, d+1, e+2

2️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何？

• a.大涨到破圈
• b.在涨
• c.平稳
• d.在跌
• e.大跌到破圈

a-1, b+1, c+0, d-1, e+1

3️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的？

• a.别人没怎么想过，不理解
• b.一致不看好
• c.倾向于不看好
• d.无所谓
• e.倾向于看好
• f.一致看好，想问你代码

a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-2

4️⃣这样的资产你身边持有的人多不多？

• a.大家都持有
• b.越来越多的人在买入持有
• c.持有者很少但大家都想要
• d.持有者少，关注者也少
• e.没讲过什么持有者

a-2, b-1, c+0, d+1, e+2

59:34《反脆弱》书里的交易哲学

市场有自我学习机制，它会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。然后用一场突如其来，违背概率分布的行情（或涨或跌），告诉你：你的策略过时了，你 out ！

📁本期内容相关资料：

• 21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算：

小区的租息 = 最新年租金/最新成交总价×100%

「趋势动物pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。

• 人话解释一下：假设你的按揭利率是3.5%，当你采用15%首付、等额本息的还款方式，如果你的房屋租息达到了+4.58%以上，那么恭喜，你的房产达到了“以租养贷”的标准。
• 截止当前2024年10月，大部分城市的按揭贷款利率处在3.2~3.5%之间，上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算，可下结论：当下，“以租养贷”的租息甜蜜点是4.5%。
• 新疆踩盘的一些结论和照片：

伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018年开始大涨，之后持续上涨，再无回调。

全国2021年6月是顶，强势城市还可细分三等级:

A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国

B、2021-2023年逆势涨，23年-24年略有回调

C、2021至今一直涨，不带回调

乌鲁木齐、银川是A

喀什、榆林、鄂尔多斯是B

伊犁是C

• 西北的小城 比 大城强：榆林>太原，伊犁>喀什>乌鲁木齐
• 县城比小城还强：宅基地>市区房产，霍城>伊宁
• 乌鲁木齐踩盘感受：

城市界面整洁干净、审美好、大气开放，且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化，人口承载力提升

经济和治安远比想象中好，参考新疆的工作报告，主导产业全部命中风口赛道:农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅，同时大兴基建。

2023年租金上涨明显，主城写字楼+公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高，4%+租息的住宅遍地都是

市场强势，这三年平均跌幅仅-5%，折扣率极低，学区和天资产涨价

2014-2024十年没涨，本地人极度厌恶楼市，中介懒散不专业、门店倒闭潮，投机氛围极弱，这也是低估值高租息的原因，但实际趋势全国最强。

伊宁地图：

• 成都踩盘的一些结论和照片：

成都走到现在，行情非常明确了——领跌天府新区，城南受波及。强势的只有两类，别墅、主城。

比较邪门的是主城老破，不仅出现了大范围、连片的上涨，而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来，符合几个共性:

主城一对应老城复兴

高租息一对应低波资产

步梯房一对应旧城改造

文旅一-夜市、烟火气、民宿氛围

老城正在复兴，体现在:

1、新区的投入正在减少，人口、产业的增速不预期，新区空置率。

2、城中村拆迁+旧城改造+风貌别墅，投资导向开始重回老城

3、老城烟火气越来越重要，新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足

4、旅游经济下，老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新

落五到了极致，反倒成了时尚前沿。

目前观察下来，主城三环内4.5%+的房源挂牌几乎没有，在5月放开限购后，这类房源迅速消失，导致看到的主城老破小趋势见底，近半年主城老破的涨幅在+5-10%不等。

对于价格持续下跌的高租息标的，投资意义不大租息在价格波动面前，不值一提。安全第一，租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。

• 本轮楼市对刺激政策的反应更好，或许这次不一样：

• 49:05处提及房贷利率与房价走势：

房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。

黑点时房贷加息时间点，绿色区域是楼市下跌的时间段。

抽象地说，这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。

说人话：以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻，你应该担心和以往直觉相反的趋势。

🎬后期制作、声音设计：Dong

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